HİSSELİ TAPULU ARAZİLERİN SATIŞI
Hisseli tapulu arazi almak veya satmak, metrekare ve fiyat üzerinden değerlendirilecek bir işlem değildir. Satılan hakkın kapsamı, mülkiyet türü, diğer paydaşların hakları ve arazinin kullanım koşulları birlikte incelenmelidir. Özellikle “Şu köşe senin olacak” gibi sözlü açıklamalar, tapudaki payın belirli bir fiziksel bölüme karşılık geldiği anlamına gelmez.
HİSSELİ TAPU NE ANLAMA GELİR?
Paylı mülkiyette birden fazla kişi, taşınmazın tamamına belirli oranlarda maliktir. Örneğin 4.000 metrekarelik arazide dörtte bir pay sahibi olmak, tek başına sınırları çizilmiş 1.000 metrekarelik bağımsız parsel sahibi olmak değildir. Pay, kural olarak taşınmazın bütünü üzerindeki mülkiyet oranını gösterir.
Elbirliği mülkiyetinde ise durum farklıdır. Özellikle miras yoluyla oluşan ortaklıklarda, paylı mülkiyetteki gibi tek başına belirli taşınmaz payını satma yetkisi bulunduğu varsayılmamalıdır. Miras payının devriyle taşınmaz mülkiyetinin devri aynı işlem değildir. Mülkiyet türü işlemden önce incelenmelidir.
DİĞER HİSSEDARLARIN ONAYI GEREKİR Mİ?
Paylı mülkiyette paydaş, kural olarak kendi payını diğer paydaşların onayını almadan devredebilir. Ancak bu, her satışın sınırsız ve risksiz olduğu anlamına gelmez. Kanuni kısıtlamalar, tapudaki kayıtlar ve önalım hakkı değerlendirilmelidir.
Arazinin tamamının satılmasıyla tek bir payın satılması birbirinden ayrılmalıdır. Taşınmazın tamamını devretmek isteyenlerin gerekli malik katılımını ve temsil yetkilerini sağlaması gerekir. Bir paydaş, diğerlerinin paylarını yetkisi olmadan satamaz.
ÖNALIM HAKKI NEDEN ÖNEMLİ?
Paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması, şartları varsa diğer paydaşlara yasal önalım hakkı sağlayabilir. Bu hak, satışın kendiliğinden geçersiz olması demek değildir; alıcıya karşı dava yoluyla kullanılabilen bir haktır.
Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi önemlidir. Bildirim, hak düşürücü sürelerin değerlendirilmesini etkiler. Önalım düzenlemelerinde yapılan değişiklikler nedeniyle eski kaynaklardaki süre ve bedel açıklamalarına doğrudan güvenilmemelidir. Satış tarihi ve geçiş hükümleri avukat tarafından kontrol edilmelidir.
Önalımdan genel feragatle belirli bir satışta hakkın kullanılmamasını karıştırmayın. Bunların şekil şartları farklıdır. Sadece alıcı ile satıcının “Diğer hissedarlar hak kullanamaz” yazması, diğer paydaşların kanuni hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
FİİLÎ KULLANIM AYRI PARSEL DEĞİLDİR
Paydaşlar arazinin farklı kısımlarını kullanıyor olabilir. Çit çekilmesi, yer gösterilmesi veya kullanım krokisi hazırlanması tek başına ifraz ve bağımsız tapu oluşturmaz. Fiilî paylaşımın kapsamı ve diğer paydaşların kabulü ayrıca araştırılmalıdır.
Kullanım anlaşmaları bazı uyuşmazlıklarda önem taşıyabilir; ancak “Herkes kendi yerini biliyor” açıklaması hukuki incelemenin yerine geçmez. Belirli bir bölümün münhasır kullanımına ilişkin iddialar, belgeleri ve tapuya etkileriyle birlikte değerlendirilmelidir.
TARIM ARAZİLERİNDE ÖZEL KURALLAR
Tapuda tarla, bağ, bahçe veya benzeri nitelikte görünen taşınmazlarda tarım mevzuatı ayrıca incelenmelidir. 5403 sayılı Kanun kapsamındaki bölünme, pay ve paydaş sayısı ile devir koşulları işlemin niteliğine göre önem taşıyabilir.
“Bu büyüklükte her tarla bölünür” veya “Hisseli tarla hiçbir şekilde satılamaz” gibi genellemeler doğru değildir. İşlem öncesinde tapu müdürlüğü ve gerektiğinde il veya ilçe tarım biriminden uygunluk araştırılmalıdır. Hobi bahçesi adıyla sunulan kullanım modeli de kendiliğinden yapılaşma hakkı sağlamaz.
İMAR, YOL VE YAPI HAKKI KONTROLÜ
Arazinin yerleşime yakın olması, imarlı olduğu anlamına gelmez. İmar planı, plan notları, kullanım kararı, yapılaşma şartları ve varsa koruma kısıtları yetkili idareden doğrulanmalıdır. Elektrik direği veya yakın bir yapı, sizin payınızda inşaat yapılabileceğini göstermez.
Kadastro yoluna erişimle fiilen kullanılan toprak yol ayrılmalıdır. Geçit hakkı, irtifaklar ve kamulaştırma ihtimali araştırılmalıdır. Parsel sorgu ekranındaki görüntü, resmî sınır tespiti veya imar belgesi yerine kullanılmamalıdır.
SATIŞ BEDELİ VE İŞLEM GÜVENLİĞİ
Fiyat belirlenirken toplam arazi değerini pay oranıyla çarpmak yeterli olmayabilir. Paydaş sayısı, kullanım belirsizliği, uyuşmazlıklar ve yeniden satış kolaylığı payın değerini etkileyebilir.
Güncel tapu kaydındaki ipotek, haciz, şerh ve beyanlar incelenmelidir. Gerçek satış bedeli mevzuata uygun beyan edilmeli, ödeme ve devir güvenli biçimde koordine edilmelidir. Adi yazılı bir anlaşmanın tek başına taşınmaz mülkiyetini devretmediği unutulmamalıdır.
KARARDAN ÖNCE BELGELERİ TAMAMLAYIN
Tapu, imar, kullanım, tarımsal uygunluk ve önalım risklerini birlikte değerlendirin. Bu yazı genel bilgilendirmedir; somut işlem için hukuki görüş alınmalıdır.
Ankara’da hisseli arazi ve arsa satışını planlamak için yatirimkocuorkun.com üzerinden Orkun İ. Polat ile iletişime geçebilirsiniz.