TİCARİ GAYRİMENKULLERDE KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILMALI?

Ticari gayrimenkul kiralamak, yalnızca uygun bir dükkân veya ofis bulmak değildir. İşletmenin faaliyetini sürdürebileceği hukuki ve mali zemini de kurmaktır. Belirsiz bir sözleşme; tadilat, ruhsat, kira artışı veya devir aşamasında uyuşmazlıklar doğurabilir. Bu nedenle ticari kira sözleşmesi, taşınmazın özelliklerine ve işletmenin ihtiyaçlarına göre hazırlanmalıdır.

Bu yazı Türkiye’deki kiralamaları esas alır. Dükkân ve ofis gibi çatılı işyerleriyle açık arsa veya farklı nitelikteki kiralamalara aynı hükümler uygulanmayabilir.

TARAFLAR VE İMZA YETKİSİ DOĞRULANMALI

Kiracı ve kiraya verenin adı, unvanı, kimlik veya vergi bilgileri ile tebligat adresleri yazılmalıdır. Şirket adına işlem yapılıyorsa güncel temsil yetkisi kontrol edilmelidir. Vekâletle imzada, vekilin bu işlemi yapmaya yetkili olup olmadığı incelenmelidir.

Kiraya verenin malik olması her durumda zorunlu değildir; ancak kiralama yetkisi doğrulanmalıdır. Paylı mülkiyet, ortaklık veya birden fazla kiracı varsa gerekli imza ve onaylar ayrıca değerlendirilmelidir. Tapu kaydı, adres ve bağımsız bölüm bilgileri sözleşmeyle karşılaştırılmalıdır.

FAALİYET KONUSU VE RUHSAT UYGUNLUĞU

“İşyeri olarak kullanılacaktır” ifadesi her işletme için yeterli açıklığı sağlamaz. Restoran, kafe, ofis, mağaza veya atölye gibi kullanım amacı somutlaştırılmalıdır. Tapudaki nitelik, imar durumu, yapı kullanma izni ve yönetim planı incelenmelidir.

İlgili idareden faaliyet için gerekli şartlar araştırılmalıdır. Baca, havalandırma, yangın güvenliği, erişilebilirlik, elektrik gücü ve ortak alan kullanımı işletmeye göre önem kazanır. Sözleşmeye faaliyet yazılması, ruhsat alınabileceğinin garantisi değildir. Ruhsat alınamaması hâlinde tarafların hakları ve masrafların durumu açıkça düzenlenmelidir.

KİRA BEDELİ NET Mİ, BRÜT MÜ?

Aylık kira, ödeme günü, banka hesabı ve ödeme açıklaması belirtilmelidir. Bedelin net veya brüt olduğu; varsa KDV, stopaj ve diğer yükümlülüklerle ilişkisi anlaşılır biçimde yazılmalıdır. Vergi uygulaması tarafların statüsüne ve işlemin özelliklerine göre değişebileceğinden mali müşavir kontrolü alınmalıdır.

Depozito, peşin kira ve tadilat katkısı birbirine karıştırılmamalıdır. Ödeme ve tahsilatlar yürürlükteki belgelendirme kurallarına uygun yapılmalı; dekont ve faturalar saklanmalıdır.

KİRA ARTIŞI VE SÜRE NASIL YAZILMALI?

Çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, kural olarak önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. “Ticari kirada istediğimiz artışı yazabiliriz” varsayımı doğru değildir.

Beş yıldan sonraki kira bedelinin belirlenmesinde farklı hükümler devreye girebilir. Sözleşmenin başlangıcı, süresi, teslim tarihi ve ödeme başlangıcı ayrı ayrı gösterilmelidir. Dekorasyon döneminde kira alınmayacaksa bunun kapsamı ve sona erme tarihi açık olmalıdır.

Çatılı işyerinde belirli sürenin bitmesi, kiraya verene tek başına tahliye hakkı sağlamaz. Yenileme, bildirim ve sona erme koşulları kanuna uygun düzenlenmelidir. Erken çıkışın bütün borçları kendiliğinden bitirdiği de varsayılmamalıdır.

TADİLAT VE TESLİM KOŞULLARI

Taşınmazın teslim durumu fotoğraf, sayaç bilgileri ve demirbaş listesiyle belgelenmelidir. Mevcut hasarlar, teknik eksikler ve tamamlanacak işler yazılmalıdır. Kiracı, yenilik ve değişiklikleri kiraya verenin yazılı rızasıyla yapmalıdır.

Tadilatın kapsamı, izinleri, maliyeti ve taşınmaz geri verilirken nasıl teslim edileceği kararlaştırılmalıdır. Sabit dekorasyonların kime ait olacağı ve bedel istenip istenemeyeceği belirsiz bırakılmamalıdır. Çatı ve ana tesisat gibi esaslı onarımlarla günlük kullanım giderleri ayrılmalıdır.

GÜVENCE, KEFALET VE DEVİR

Çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para güvencesinde kanunun bankada saklamaya ilişkin düzenlemesi gözetilmelidir. Kefalet alınacaksa tutar, tarih, şekil ve gerektiğinde eş rızası gibi koşullar ayrıca incelenmelidir.

İşletmenin devri, kira ilişkisinin otomatik devri değildir. Kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekir; işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınılamaz. Alt kiralama ve kullanım hakkının başkasına bırakılması da ayrı düzenlenmelidir.

UYUŞMAZLIK VE SON KONTROL

Gecikmede ceza veya sonraki kiraların tamamının muaccel olacağı yönündeki hükümler, çatılı işyeri kiralarında geçerlilik sorunu taşır. Tahliye taahhüdü alınacaksa teslimden sonra verilme ve diğer geçerlilik şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

Uyuşmazlıkta kanuni istisnalar dışında dava öncesi arabuluculuk şartı gözetilmelidir. Hazır şablonu imzalamadan önce sözleşme, avukat ve mali müşavir tarafından işletmenin koşullarına göre incelenmelidir. Bu yazı genel bilgilendirmedir; özel hukuki görüş yerine geçmez.

Ankara’da dükkân, ofis ve ticari gayrimenkul kiralama sürecini planlamak için yatirimkocuorkun.com üzerinden Orkun İ. Polat ile iletişime geçebilirsiniz.